전세사기 특별법 개정안, 안전한 전세 계약을 위한 가이드

전세사기 특별법 개정안, 안전한 전세계약을 위한 가이드

 

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전세사기 피해가 급증하면서 정부가 내놓은 전세사기 특별법 개정안 이번 개정안은 피해자 보호와 주거 안정을 강화하는 데 중점을 두고 있습니다. 

 

오늘 내용은 주요 변경 사항과 전세 사기 예방을 위한 체크 리스트에 대해서 요약 설명해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

전세사기 특별법 개정안, 피해자 보호를 위한 주요 변경 사항

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▣ 보증금 한도 상향

더 많은 피해자들이 법적 보호를 받을 수 있도록 하기 위한 조치로 기존 전세사기 피해자 인정 요건 중 보증금 한도가 3억 원에서 5억 원으로 상향되었습니다. 또한, 피해지원위원회에서 추가로 2억 원을 인정할 수 있어 최대 7억 원까지 피해 인정을 받을 수 있습니다.

 

 

 

▣ 공공임대주택 지원 강화

한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 주택을 경매로 낙찰받아 공공임대주택으로 공급하거나 경매로 인한 차익을 지원하는 방안이 포함되었습니다.

 

피해자들은 LH가 낙찰받아 공급하는 공공임대주택에서 기본 10년간 거주할 수 있으며, 추가로 10년 더 거주할 수 있습니다. 만약 민간임대주택으로 이주를 원하는 경우, 전세임대를 통해 최장 10년간 무상거주할 수 있습니다.

 

 

 

▣ 피해자 범위 확대

개정안에 따라 대항력이 없는 이중계약 사기 피해자 및 피해 주택에 전세권을 설정한 자도 피해자로 인정받을 수 있게 되었습니다. 

 

또한, 외국인 피해자에 대해서는 2년간 긴급 거처를 제공하며 최장 6년까지 거주할 수 있도록 하는 방안이 검토 중에 있습니다.

 

▣ 선구제 후회수 방식 도입

피해자들이 빠르게 보상을 받을 수 있도록 전세사기 피해자들에게 우선적으로 보증금을 지급하고, 이후에 정부가 집주인에게 구상권을 행사하는 방식이 도입되었습니다. 

 

 

 

▣ 우선매수권 부여

피해자들이 안정적으로 거주할 수 있도록 하기 위한 조치로 피해주택이 경매에 넘어갈 경우, 임차인에게 우선매수권을 부여하여 임차인이 거주하고 있는 주택을 매입할 수 있는 기회를 제공하고 있습니다. 

 

▣ 재정적 부담과 모럴 해저드 문제

이번 개정안은 피해자들에게 많은 혜택을 제공하고 있지만, 여러 가지 문제점도 지적되고 있습니다. 정부가 피해자들에게 보증금을 선지급하고 이후에 이를 회수하는 방식은 막대한 재정적 부담을 초래할 수 있습니다.

 

또한, 정부가 피해자들을 구제해 주는 선례를 만드는 것은 '모럴 해저드'를 초래할 수 있는 경우로 미래의 임대차 거래에서 임대인이나 임차인 모두가 책임감을 덜 느끼게 되어 무책임한 행동을 조장할 위험성도 가지고 있습니다.

 

 

 

▣ 향후 전망

개정안이 본회의에서도 무난히 통과될 것으로 보이며, 11월부터 시행될 예정입니다. 이번 개정안 통과에 따라 매입 등에 들어가는 예산이 최대 약 4조 6천억 원이 소요될 것으로 예상되고 있습니다.

 

사기꾼들이 잘못한 것을 정부에서 메꾸는 것이 마음에 들지 않을 수 있겠지만, 피해자가 많은 만큼 원활하게 문제가 해결되기를 바라는 마음입니다.

 

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※ 전세사기 예방 체크리스트

△ 계약 전 확인 사항

• 주택 상태 확인 - 불법 건축물이나 무허가 건축물 여부 확인 ( 건축물대장 열람을 통해 확인 가능)
• 적정 전세가율 확인 - 매매가 대비 전세가 비율이 높은 경우 깡통전세 위험이 있으므로 주의
• 선순위 권리관계 확인 - 등기부등본을 통해 근저당권, 가압류 등의 선순위 권리관계를 확인
• 임대인의 세금 체납 여부 확인 - 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부 확인 (임대인의 동의 필요)

 

△ 계약 체결 시 확인 사항

• 임대인 신분 확인 - 임대인 본인 또는 대리인의 신분증을 확인하고, 대리인의 경우 위임장과 인감증명서를 확인
• 공인중개사 정상 영업 여부 확인 - 공인중개사가 등록된 중개업소인지 확인
• 표준 임대차 계약서 사용 - 주택임대차 표준계약서를 사용하고, 권리보장 특약을 명시
• 권리관계 재확인 - 계약 당일에도 등기부등본을 재확인하여 권리 변동 사항이 없는지 확인

 

△ 계약 후 확인 사항

• 임대차 신고 - 계약 후 30일 이내에 임대차 신고를 하여 확정일자를 자동으로 부여받기
• 전입신고 - 전입 후 14일 이내에 전입신고를 하여 대항력을 확보
• 전세보증금 반환보증 가입 - 보증금 미반환 위험을 해소하기 위해 전세보증금 반환보증에 가입

 

△ 잔금 및 이사 후 확인 사항

• 권리관계 재확인 - 잔금 지급 후에도 등기부등본을 재확인하여 권리 변동 사항이 없는지 확인
• 미납국세 열람 - 입주 직후 임대인의 미납국세를 열람하여 추가적인 위험 요소가 없는지 확인

 

마치며,

 

 

전세 계약은 신중함이 요구되는 중요한 과정입니다. 계약 전, 중, 후에 꼼꼼하게 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것을 주저하지 마시기 바랍니다. 작은 실수가 큰 피해로 이어질 수 있으니, 항상 주의 깊게 행동하시기 바랍니다.

 

 

이상으로 전세사기 특별법 개정안, 안전한 전세 계약을 위한 가이드에 대해서 요약 설명해 드렸습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

끝.